想必,最近大家的朋友圈都已经被房产销售们发布的关于楼市回暖、房价上涨的信息刷屏过很多次了吧!

  突发!超3000人超大看房团,横扫南京72个楼盘,单日成交2596套房源;

  我想问一下,大家看到这些信息的第一感受是什么?谣言、套路还是引起了心理的强烈不适。

  这张在朋友圈疯传的图片,至少在我看到的第一眼就引起了我心理的强烈不适。断章取义,把近期拿证的高端盘组合起来,标上单价和总价,有鼓吹房价上涨的嫌疑。

  我统计了近半年成都的新房住宅供应情况,半年时间,成都总共新增了131132套房源,其中79%集中在远郊和近郊,主城和天府新区仅占总供应的21%。

  对大多数有11区购房资格的人来说,能买主城区就绝不买近郊,有高新区或天府新区资格的购房者只能买本区域的房子,远郊房子基本不在考虑范围之内。

  但五城、高新及天府三个区域,半年时间整体供应仅28022套,供应少,使得一部分购房需求得不到满足。

  我重点盘了近三个月来,主城和天府新区获得住宅预售楼盘的情况。所有区加起来,一共21个楼盘,新增6495套房源。

  如果以120㎡来界定刚需和改善,其中大部分楼盘都是改善住宅,如金茂府、金科博翠府、保利天悦等,这些楼盘的总价至少在250万以上。

  仅小部分楼盘有小于120㎡的房源,但这部分楼盘中,位置较好的远洋万和公馆、融信锦溪花园,总价也在225万以上。

  刚需客户在主城区的选择太少了,部分负担得起的房源,位置也不好。比如龙潭寺板块的新力琥珀园及城北的几个项目。

  目前,成都新房市场表现为,核心区域供应少且新增供应中的大部分房源是改善住宅,刚需客在买不到合适房子的情况下,只能到二手房市场寻求机会。

  其中2月挂牌均价达到15748元/㎡,环比上月上涨363元/㎡;新增房源量达到10585套,环比上月增加1700套。

  从成交量看,相较去年底,二手房市场日成交量200-300套,目前,二手房市场的日成交量基本能达到400-500套。

  二手房市场回暖比较明显。一是因为新房市场核心区域供应少,二是因为新房市场改善房源居多,户型大、总价高,刚需客被挤压到二手房市场,加速了它的回暖。

  如果新房市场核心区域的刚需盘持续供应不足,这些区域的二手房热度或将继续回升。

  综合以上现状,我认为,目前说新房市场回暖还为时尚早,毕竟从楼盘开盘去化率来看,并没有大幅回升。(详情看2月月报月报2月高端住宅集中入市,节后去化率小幅回升!)

  但不可否认,同多个往年一样,相较于年前,年后的市场正在努力地奔向三月“小阳春”。新房供应结构的调整,大家对新房和二手房的关注度逐渐有所转移。

  如果新房供应持续主打改善大户型住房,那么二手房捡漏确实该成为刚需购房者接下来的看房渠道之一。

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