(张静),律师解答:法院一般是判开发商退房款及利息,再赔偿房屋增值部分的一半。如果是签订是商品房买卖合同,则可以要求赔偿房款的一倍。

  首先,虽然预约与缔约过失责任均有保证本约有效签订的价值,但《某认购书》属预约,是独立的合同并非从属于《商品房买卖合同》的从合同。建某公司未依约履行《某认购书》,已构成违约,应承担违约责任。因此,对于黄某关于建某公司承担赔偿责任性质上属于缔约过失责任的观点有失偏颇。由于《某认购书》中并没有约定相应的违约责任条款,黄某主张的赔偿责任性质上属于因建某公司的违约导致的机会利益损失。该机会利益从本质上来看属该《认购书》签订时未实际发生、房屋的现有增值利益。

  其次,责任分配,建某公司作为房地产开发企业,其明知在未办理规划、报建等审批手续的情况下不得对外出售房屋,但建某公司仍与黄某签订《某认购书》,建某公司有明显之过错。而且在该《某认购书》的履行过程中,建某公司于开发建设中并未考虑到合约的约束,其开发建设的某广场二层并未独立间隔并可具备与黄某继续履约的可能,建某公司的行为有明显违约的故意。诚然,黄某于签订合同时明知被告未取得预售许可证仍与建某公司签订《某认购书》也应承担相应的责任。

  综上所述,考虑到预约合同的赔偿责任范围应以信赖利益为限。质言之,是以不超过履行利益为限。由于建某公司应负担的赔偿责任属于因建某公司违约造成的黄某机会利益损失,应综合房价上涨的市场因素、违约责任的补偿与惩罚责任的平衡以及黄某、建某公司于履约过程的过错责任合理进行责任分配。根据评估报告显示,涉案房屋在《认购书》签订时(

  29日)的市场价值为255000元,在取得预售证时(2011年2月22日)和在本案起诉之日(2011年10月13日)的市场价值均为1375000元。虽然黄某、建某公司均对该评估报告的内容提出了各自的质疑,但均未能提供证据证明各自的观点,审法院对评估报告作出的价值评定予以采信。较之黄某的认购价255000元,建某公司取得预售证时及黄某提起本案诉讼时,涉案房屋的现有价值与认购价差达1120000元,考虑到建某公司于签订《认购书》时的过错以及其故意违约的情形,原审法院酌定建某公司按差价的50%承担赔偿责任即560000元。

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