今年3月以来,伴随着一波“小阳春”行情,部分城市的房地产市呈现回暖态势,土地市场也跟着热起来。随之,不少热点城市的土拍中不断出现高溢价地块甚至“地王”。

  因为房价上涨过快,今年4月和5月,住建对佛山、苏州等10城市进行预警提示。从4月起,包括丹东、苏州、西安在内的部分城市陆续出台“加码”政策,为楼市降温。而调整土地出让规则亦成为不少城市的主要做法之一。

  《每日经济新闻》记者梳理发现,近年来,各城市土地出让规则的调整方式不断花样翻新,如杭州的“限房价竞地价”、苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、上海的“招挂复合出让”、北京的“限房价竞地价”等,虽内容有异,但目的还是“稳”楼市。

  那么,在“限房价”等土拍规则之下,房企的利润空间势必会受到挤压,修出来的房子质量和品质还会有保障吗?

  今年5月,佛山、苏州、大连、南宁等4个城市,因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大,而受到住建部预警提示。

  此后,苏州加码楼市调控,并对土地出让政策进行微调,将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需现房销售,调整为超过市场指导价5%~10%需现房销售;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

  “地价能不能保持稳定,对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键,在于稳地价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

  记者注意到,除苏州外,近两年,部分城市在房价快速上涨的压力下,微调土拍政策,通过限房价竞地价、限地价限房价等“花式”土拍政策,以稳定地价,引导预期,进而稳定房价。

  6月29日,杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是,这9宗宅地在土地出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确,即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

  如位于杭州上城区一宗地上规划建筑面积39.39万平方米的商住地块,起始总价为94.22亿元,上限价格为122.42亿元。出让文件规定,该地块毛坯销售均价不高于63800元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/平方米。

  再如上海,2017年4月调整土地出让政策,实行“招挂复合出让”,并于当年7月对该政策“打补丁”。根据该出让方式,土拍时,当有效申请人不超过3人时,实行挂牌出让;超过3人时,实行招标出让,对投标人进行评分确定竞得人。而在打分环节,引入经济实力、项目经验、技术资质、资金来源等指标。此后,上海土地市场迅速“降温”,罕有“地王”出现。

  据《每日经济新闻》记者不完全统计,2018年上海出让的60宗宅地综合溢价率仅有0.02%,其中有58宗宅地为零溢价。

  记者梳理发现,除了苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、杭州的“限房价竞地价”、上海的“招挂复合出让”外,北京、天津等地也实行过“限房价竞地价”政策;长沙、嘉兴实行过“摇号产生竞得者”政策,即竞价超过最高限价时,仍有2个或以上竞买人的,需现场摇号产生竞得者;以及南京的“限地价、竞保障房比例”,佛山的“限地价、竞自持比例”等。

  “土拍政策不尽相同,正是一城一策、因城施策的体现,最终目的还是要保持地价稳定。”严跃进说。

  《每日经济新闻》记者注意到,早前在限价政策下,不少房企拿下的“地王”项目,大多面临着亏本的压力。

  如南京京港澳未来墅项目。2016年4月,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,并成为区域“地王”。然而随着楼市调控的深入,该项目最终获批的销售许可价约为25000元/平方米至27000元/平方米,仅比楼面价高3000元~4000元/平方米,几乎是卖一套亏一套。最终,该项目于2017年底因拖欠项目款停工。

  再如上海静安融信项目。2016年8月,融信以110亿元总价拿下上海静安区N070202地块,楼面价超过10万元/平方米,并成为当时的全国单价“地王”。然而时至今日,该项目周边在售二手房均价也仅在90000元~110000元/平方米。目前,该项目正处于施工阶段,仍未看到上市迹象。

  同样是上海,2016年8月,建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、配建总建筑面积5%的保障房、自持总建筑面积15%的商品房作为租赁住房的代价竞得,成交楼面价53889元/平方米、可售部分楼面价67361元/平方米,并成为区域单价地王。据悉,该项目已于今年6月底开盘,高层公寓均价约62000元/平方米,明显低于可售部分楼面价。而目前,该项目周边在售二手房均价多在60000元/平方米以下。

  “近两年,随着调控政策的效果逐渐显现,房企不会再盲目看涨房价,拿地时也会更加谨慎,项目出现亏损的可能性有所降低。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

  但值得注意的是,在“限房价、竞地价”“限地价、竞自持比例”等政策下,房企的利润空间无疑将面临较大压力。

  以杭州为例,6月29日挂出一宗位于萧山区的宅地,规划地上建筑面积13.85万平方米,起始价34.9亿元,上限价格为45.3亿元。这意味着其最高楼面价将达到32708元/平方米。出让合同要求,该地块项目毛坯销售均价不高于40500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。

  如以32708元/平方米的最高楼面价和40500元/平方米的最高销售均价测算,考虑到建安成本、相关的税费,以及企业的财务费用、管理费用、营销费用等,该项目的利润空间极为有限。

  多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,以这一政策倒推,若想实现盈利,做高溢价产品的房企、融资成本高的中小房企将会首先被市场“淘汰”。拿地房企极有可能通过压缩建安等成本缓解盈利压力,而这必然会带来产品品质的下降。

  实际上,近两年,在不断高涨的地价和新房限价的现实压力下,包括上海、郑州、武汉、杭州等在内的多个城市的楼盘在交付时,“货不对板”“交付品质大幅下降”等现象时有发生,这也饱受购房者诟病。

  “在限价和盈利压力下,房企通过降低建安等成本的做法导致产品交付品质下降的现象确实不容忽视。”严跃进告诉记者,房企一方面在拿地时要做好成本、利润测算,另一方面要提升管控、营销、周转能力,在产品品质和企业合理利润间做好平衡,“否则会得不偿失”。

  记者在采访中了解到,近半个月,成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调,且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。一方面,部分地方监管部门有意引导利率上行,谨防楼市过热,另一方面,部分银行也对自身的房贷额度进行了调整。

  近月来,房地产调控显现出“掐尖”的特点,即谨防部分地区房地产价格涨幅过大和冒头。不仅是房贷政策,多地的购房政策、土地政策等全方位从紧。

  业内人士表示,在房地产调控趋紧的同时,未来一段时间,防止居民购房杠杆率过快上涨仍将是相关政策的主基调。

  记者获悉,多家信托公司近期收到银监会窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

  从记者目前了解的情况来看,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

  总结:这几年济南的高价地频出,在2017、2018年济南各片区都有地王出现,那时候楼市上行期,开发商相对比较激进高价摘地。

  随着2018年下半年开始济南楼市进入调控期,楼市趋冷,大部分楼盘有15%左右的回调,而高价地楼盘因为成本原因,不得不与周边竞品保持同样价格销售,这就不可避免从房企通过降低建安等成本来做低房价,这样的做法大概率会导致产品交付品质与宣传货不对板,造成未来交付时候购房者与开发商之间的各种矛盾摩擦。

  现在大的调控政策方向从未改变,下半年楼市调控主基调仍是“稳”。从开发商融资层面限制开发商的过度扩张,从限购、限贷、住房按揭贷款利率层面稳定购房者预期,供需两个层面让楼市逐渐稳定降温。“房住不炒”新定位不是管短期,而是管长远,管政策,不仅仅是对末端购房者的要求,而是对住房房地产全产业链的要求。在这样的背景下,全国房地产市场下半年或震荡式降温并逐渐趋稳。

  对于济南购房者我的建议是:刚需、改善寻找大房企购房,不要碰小开发商房子,安全是第一位的,尤其是对于没有预售证就开始销售的一定要谨慎对待;投资没必要过早入市,随时关注楼市动态,伺机而动。

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